Kako oddajati stanovanje, da ne bo težav z najemnikom?

1. Pripravite stanovanje na oddajanje

Da boste stanovanje laže oddali, naj bo čisto in urejeno. Nekaterim najemnikom je ljubše, če je stanovanje tudi že opremljeno, drugi iščejo prostor, ki si ga lahko uredijo sami.

Če boste oddajali stanovanje z opremo, vam svetujemo, da ne vlagate v drage premičnine, sicer boste lahko neprestano v skrbeh, ali vaš najemnik z njimi res dovolj skrbno ravna.

Osebne stvari in predmete višje vrednosti raje vzemite s seboj in poskrbite za osnovno ter funkcionalno opremo, drugo pa po dogovoru prepustite vašemu najemniku.

2. Pozanimajte se o svojih pravicah in dolžnostih

Stanovanja nikar ne oddajajte brez podpisane pogodbe. Ne le, da je to nezakonito, nakopljete si lahko veliko težav, če vaše in najemnikove dolžnosti in pravice niso natančno opredeljene.

Za pomoč si preberite Stanovanjski zakon. Ta jasno opisuje dolžnosti in pravice, zato naj bodo le-te tudi sestavni del najemne pogodbe.

Najemna pogodba mora biti pisna. Vzorce pogodbe, ki vam bodo lahko v pomoč, boste našli na spletu.

Najemna pogodba vsebuje določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe.

Najemna pogodba med drugim določa:

• višino najemnine,
• način in roke plačevanja,
• obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na individualne obratovalne stroške (stroški za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanja in podobno),
• skupne obratovalne stroške (za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe).

Najemnik plačuje stroške obratovanja večstanovanjske stavbe, lastnik stanovanja pa krije stroške investicijskega vzdrževanja (vzdrževalna dela na skupnih delih in napravah) in rezervni sklad; razen če v pogodbi določite drugače.

Dolžnost vas kot najemodajalca je, da vzdržujete stanovanje in skupne dele v stanovanjski ali večstanovanjski stavbi, tako da lahko najemnik normalno uporablja stanovanje in skupne dele.

Vi odgovarjate tudi za pravne in stvarne napake v oddanem stanovanju.

3. Predvidite možne težave

Dober najemnik stanovanja bo skrbno uporabljal stanovanje in se držal vseh določil v sklenjeni pogodbi. Toda dobro je vedeti, kakšne možnosti imate na voljo, če gre karkoli narobe.

Svetujemo vam pogovor s pravnikom, da boste vedeli, kakšne težave se lahko pojavijo in kako jih lahko rešujete (predvsem kaj lahko naredite, če najemnik ne plačuje stroškov). Morda se boste pogostim možnim zapletom lahko izognili, tako da se o njih vnaprej pogovorite z najemnikom in jih vključite tudi v najemno pogodbo. 

Najemne pogodbe ni treba overiti pri notarju. Lahko jo sestavite sami.

4. Oddajanje stanovanja in zavarovanje

Vi ste tisti, ki mora poskrbeti za ustrezno zavarovanje nepremičnine. 

Po naših podatkih se lastniki najpogosteje odločijo za zavarovanje doma, ki vključuje nevarnosti, kot sta vihar in toča. Mnogi se dodatno odločijo tudi za zavarovanje za primer poplave, potresno zavarovanje, zavarovanje strojeloma in vlomsko zavarovanje.

Po Obligacijskem zakonu lahko zavarovalnica plača škodo samo tistemu, ki ima izkazan premoženjski interes. Praviloma je to lastnik stanovanja.

Priporočamo vam, da zavarujete tudi opremo, katere lastnik ste.

Zavarovanje doma lahko hitro in enostavno sklenete tudi preko spleta.

5. Najemniku svetujete, da za svoje stvari poskrbi z lastnim zavarovanjem

Svojemu najemniku predlagajte, naj sam zavaruje svoje stvari.

Veliko najemnikov namreč niti ne pomisli, da za svojo lastnino in odgovornost potrebujejo svojo lastno zavarovalno polico, saj zmotno mislijo, da sta ti kriti s polico lastnika zavarovanja. To pa navadno ne drži.

Ob nevihti lahko toča poškoduje streho. V tem primeru bo povračilo škode dobil (so)lastnik stavbe – vi. Če pa indirektni udar strele uniči najemnikov računalnik, ki je ustrezno zavarovan, se škoda povrne njemu.

6. Izberite tudi domsko asistenco – ali pa pripravite seznam mojstrov

Kljub skrbnemu ravnanju gre doma lahko marsikaj narobe. Zato se pripravite tudi na take primere in se z najemnikom dogovorite, naj vas obvesti o škodi, da se lahko dogovorita za njeno odpravo.

Če najemnik povzroči škodo zaradi nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, potem je odgovoren za stroške popravila. Drugače morate vi poskrbeti za odpravo škode in stroške.

Številna manjša in enostavnejša dela lahko dobro opravite sami, določena pa je kljub temu bolje zaupati strokovnjakom.

Pripravite seznam mojstrov, na katere se ob škodi lahko obrnete ali pa poskrbite za zavarovanje domske asistence.

Zavarovanje doma vključuje tudi domsko asistenco, v okviru katere zavarovalnica organizira in zagotavlja storitve nujne obrtniške pomoči in pokrije potne stroške izvajalca ter prvi dve uri in pol dela. Pomaga vam, če se vam na primer zamaši glavni kanalizacijski vod, če pušča radiator ali pa če se vam ali najemniku zlomi ključ v ključavnici vhodnih vrat.

7. Dogovorite se za obiske

Svojemu najemniku morate zaupati in pustiti, da nemoteno živi svoje življenje. Nikakor ne smete brez njegove vednosti vstopati v stanovanje.

Najbolje bo, če se dogovorita, da ga boste obiskali in preverili, če se stanovanje uporablja skladno z dogovorom in najemniško pogodbo.

Najemnik namreč mora dopustiti vstop lastniku v stanovanje, vendar Stanovanjski zakon določa, da največ dvakrat letno. Na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih, lahko skupaj opredelita v pogodbi.

Z jasno opredeljenimi obveznostmi in dolžnostmi na obeh straneh boste veliko naredili, da boste imeli dobrega najemnika in bosta oba zadovoljna in brez skrbi.